Niektórzy przedsiębiorcy powinni uważać na najem prywatny

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą często zastanawiają się, gdzie jest granica między ich majątkiem firmowym a prywatnym. Niestety fiskus nie pomaga w odnalezieniu balansu między tymi dwoma obszarami. Może się zdarzyć, że czynności wykonywane prywatnie będą miały wpływ na prowadzoną przez przedsiębiorcę działalność. W jaki sposób?   Prowadzenie przez osobę fizyczną działalności gospodarczej nie oznacza automatycznie kwalifikowania wszelkiego rodzaju czynności przez nią wykonywanych do źródła przychodu, jakim jest działalność gospodarcza. Przykładem czynności, którą przedsiębiorcy mogą wykonywać w ramach zarządu majątkiem prywatnym, może być najem lokali mieszkalnych – bardzo często zresztą spotykany. Wydaje się, że skoro jest to zarząd majątkiem prywatnym, nie ma on wpływu na prowadzoną działalność gospodarczą. Okazuje się jednak, że ten wpływ może wystąpić, i to dla niektórych przedsiębiorców znaczący. Pytanie do fiskusa  Przekonał się o tym przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, która nie dotyczyła nieruchomości. Dodatkowo jednak w ramach zarządu majątkiem prywatnym wynajmował on dom jednorodzinny, którego był współwłaścicielem wraz z bratem. Umowę najmu zawarł jako osoba fizyczna. Podlegała ona opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Przedsiębiorca zapytał, czy przychody osiągane z najmu powinien wliczać do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT (do 200 tys. zł). Jego zdaniem nie, ponieważ najem ma charakter prywatny – nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły w rozumieniu ustawy o VAT. W związku z tym nie ma wpływu na limit zwolnienia z VAT. Prywatnie, ale ze znaczeniem dla VAT  Organ podatkowy nie zgodził się z podatnikiem. Przede wszystkim wskazał, że zgodnie z brzmieniem ustawy o VAT do wartości sprzedaży uprawniającej do skorzystania ze zwolnienia nie wlicza się m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Ustawodawca nie sprecyzował, co oznacza charakter „pomocniczy” transakcji. W takim przypadku należy przede wszystkim posłużyć się wykładnią językową. Synonimami słowa „pomocniczy” są takie zwroty jak „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”. Za transakcje pomocnicze należy uznać takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Ważne! Aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Uzasadniając swoje stanowisko odnośnie nieprawidłowości sposobu rozumowania podatnika organ podkreślił, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Zatem czynność najmu wykonywana przez podatnika – mimo że wskazał on, że jest to zarząd majątkiem prywatnym – stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Dyrektor KIS wskazał, że prowadzonej działalności w zakresie najmu nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo, jest to bowiem – obok działalności niezwiązanej z nieruchomościami – drugi rodzaj wykonywanej przez niego działalności. Zatem najem nie będzie miał charakteru transakcji pomocniczych względem działalności podstawowej prowadzonej przez podatnika. Podsumowując, przychody z tytułu najmu prywatnego podatnik powinien wliczać do limitu zwolnienia z VAT z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Ryzyko przekroczenia limitu   Powyższa interpretacja może mieć zasadnicze znaczenie dla podatników korzystających ze zwolnienia podmiotowego w VAT, którzy dodatkowo – poza prowadzoną działalnością gospodarczą – wynajmują w ramach majątku prywatnego posiadane nieruchomości. Powinni oni pamiętać, że przychody z tego najmu, zgodnie ze stanowiskiem dyrektora KIS, mają wpływ na wysokość obrotu, co może przełożyć się na szybszą utratę prawa do zwolnienia z VAT. Interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 sierpnia 2025 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.463.2025.1.AM